ご相談いただき誠にありがとうございます。
本記事は、『原状回復特約ってなに？』というご相談にお答え致します。
弊所回答
H様、ご相談いただきまして誠にありがとうございます。NEXT行政書士事務所の永井と申します。
ご相談いただきました、『原状回復特約とはなにか？』にお答え致します。
特約とは
特約とは、賃貸借契約に限った言葉ではなく一般の契約でも使われています。
１ 特別の条件をつけた約束。「協定の特約事項」
２ 特別の便宜・利益をはかる契約をすること。また、その契約。
簡単にいってしまうと、契約内容とは別の“特別な契約”という意味ですね。
賃貸借契約上の”特約”
特約は賃貸借契約でも契約書に記載されています。
また、賃貸借契約上でトラブルになりがちな特約というのが「原状回復義務に関する特約」になります。
原状回復義務に関する特約は、以下のような内容が多くあります。H様の契約書にも記載があるかを確認して見てください。
特約記載例
- 退去時のクリーニング費用は借主の負担とする
- エアコンクリーニング費用は借主の負担とする
- 畳の表替えは借主の負担とする
- 障子、襖の張替費用は借主の負担とする
特約には注意が必要です
貸主・不動産会社は、この特約を盾に高額な原状回復請求をしてくる傾向があります。
ただし、この特約は「単に契約書に記載があるだけでは有効にはならない可能性がある」点に注意が必要です。裁判所が「消費者（借主）に一方的に不利な契約は消費者契約法によって無効」と判断しているからです。
特約が有効であるための要件
特約が有効になるための要件として、最高裁判所は以下三要件を示しました。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
上記三要件を満たしていない特約内容は“無効”となり、最初から契約内容に含まれていないとみなされます。
どういった特約が、「要件を満たしているのか」または「満たしていないのか」については、下記弊所記事をご参考ください。
また弊所は、無料で適正な原状回復費用の査定を行っていますので、お気軽にご利用いただければ幸いです。
特約に関する原状回復について困っており、このサイトにたどり着きました。
３月末に４５０００円のアパートを退去しました。退去時立会いをした際、費用が心配で業者に確認したところ、教えられないとのことでした。後日請求書が届きましたが、約１４万円を請求されたので、管理会社に確認・追及したところクロス張替え代約２４０００円は免除になりましたが、畳表替え・襖張替え・天袋張替え・間仕切り襖張替え・美装代については契約書の特約事項に記載されているので支払うよう言われました。
契約書には原状回復の特約として、畳表替え・襖張替え・ルームクリーニング・鍵の交換・その他損傷箇所の復旧を含むものとします。と記載されていたので、管理会社に天袋と間仕切り襖は記載されていない旨を伝えると、それらは襖に入るので支払うように言われました。
そこで質問なのですが、契約書の特約に明確に記載されていないもの・退去で発生する明確な費用（特約には金額は全く記載されていません）の明記がなされていない場合、その部分の支払いに関し拒否又は一部負担拒否を主張できますか？
宜しくお願いします。
ひろし様、
ご相談いただき、ありがとうございます。
行政書士の永井と申します。
＞＞契約書の特約に明確に記載されていないもの・退去で発生する明確な費用（特約には金額は全く記載されていません）の明記がなされていない場合、その部分の支払いに関し拒否又は一部負担拒否を主張できますか？
本件特約は無効である可能性が高いと思います。
したがいまして、特約を根拠とした請求内容は拒否できる可能性が高いと考えます。