みなさんは、「クリーニング費用」や「畳の表替え費用」といった費用を退去時に請求されたことはないでしょうか？
クリーニング費用や畳の表替え費用といった補修費用は経年劣化・通常損耗に分類され、本来であれば“貸主負担”が原則です。しかし、クリーニング費用や畳の表替え費用を請求されたことのある借主の方はきっと多いはずです。
なぜこういった経年劣化・通常損耗に分類される補修費用まで借主に請求されるのかというと、それは“契約内容で決められているから”です。
この契約内容で決められていることを、特約（原状回復特約・ハウスクリーニング特約）といいます。
敷金が返還されるかのポイントは、大きくわけて「契約内容」と「故意・過失等の有無」の二つです。
本記事では、上記“契約内容”を中心に、『敷金返還されるかの目安！！契約書は”特約”に注目しよう！！』について詳しく解説致します。
敷金返還されるかどうか不安に思っていらっしゃる方は、まず本記事でご紹介する“特約”について確認してみることをおススメします。
そもそも特約とは
特約（原状回復特約・ハウスクリーニング特約等）とは、原状回復の原則とは異なった契約内容によって退去時精算する契約内容のこといいます。
裁判所の判例やガイドラインでは、経年劣化・通常損耗の復旧費用は「賃料の中に含まれている」と判断されおり、本来は敷金から差し引くことは出来ません。
しかし、貸主・不動産会社の多くはこの“特約”を根拠として、経年劣化・通常損耗の復旧費用を借主負担としています。
特約は認められるのか？
「本来貸主負担であるはずの経年劣化・通常損耗の復旧費を、契約によって借主負担にすることは認められるのか？」と疑問に思う方もいらっしゃると思いますが“基本的には”認められています。
民法には「契約自由の原則」という考え方があり、貸主・借主双方が納得していれば上記原則とは異なった契約にすることは認められているからです。
しかし、特約は“基本的”に認められている＝無条件で認められているというわけではありません。
特約は“無条件”で認められるわけではない
特約が無条件で認められてしまうと、
- 退去時に清掃費用は全額借主負担
- 通常損耗も含めて借主負担
- 設備の故障等も含めて借主負担
上記のような、借主に一方的な負担を強いる契約まで有効となってしまいます。
そこで裁判所は、借主と貸主との間に情報の質や量、交渉力などの面で差があることを認めた上で、借主の不利となる特約が有効であるためには一定の要件が必要であると判示し、要件を満たしていない契約は消費者契約法により無効（簡単にいうと、その特約は最初からなかったという意味）とすることにより、借主を保護しています。
「どのような特約が有効になるのか」については、弊所記事『知っていると敷金返還に有利！！特約（原状回復・クリーニング特約）について！！』で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
まとめ
敷金返還において“特約”の存在は非常に大きなものです。敷金・原状回復トラブルの5割強は“契約内容”がらみだからです。
特約の「意味」「効力」「有効性」を知っているだけで、貸主・不動産会社との交渉で優位に立てる可能性が高まります。ぜひ、本記事を参考にしていただき“敷金全額返還”を勝ち取ってください！！
