敷金精算時の見積もり内容が適切かどうかを確認する3つのポイント

退去時に、貸主または不動産会社から提示された見積もり内容が、本当に適切な内容なのか迷ってしまいますよね。

そんな見積もり内容が適正かどうかに関する疑問を簡単に解決できるポイントがあります。

本記事は、『敷金精算時の見積もり内容が適切かどうかを確認する3つのポイント』を詳しくご紹介します。

覚えておきたい3つのポイント

敷金精算時の見積もり内容が適切かどうかは、以下3つのポイントを確認するだけです。貸主(不動産会社)が借主に原状回復費用を請求する根拠は以下3つのポイントのどれかに必ず該当するからです。

2つのポイントに該当する場合もあります。また、ポイントのどれにも該当しない場合、貸主(不動産会社)が借主に不当な原状回復費用を請求している可能性が高いです。
  1. 見積もりの内容が、「特約(原状回復・クリーニング特約)」を根拠としたものか
  2. 見積もりの内容が、借主の「故意・過失、善管注意義務違反」を根拠としたものか
  3. 上記2つに該当する場合であっても、経過年数が適切に考慮されているか

それでは、貸主(不動産会社)から提示された見積もり内容が適切かどうかを具体的に確認していきましょう。

クリーニング費用を請求された場合

たとえば、貸主(不動産会社)からクリーニング費用を請求された場合を例に確認していきましょう。上記3つのポイントを1番から順に確認するだけです。

1.特約(原状回復・クリーニング特約)を確認

まず、契約書に「退去時に借主がクリーニング費用を負担する」旨の内容が記載されているかを確認します。もし、「退去時に借主がクリーニング費用を負担する」旨の内容が記載されていれば、クリーニング費用は、借主が負担すべき費用となります。

「退去時に借主がクリーニング費用を負担する」旨の内容が記載されていても、特約が無効になる場合があります。詳しくは弊所別記事を確認してください。

【敷金返還】知っておきたい特約(原状回復・クリーニング特約)とは

一方、「退去時に借主がクリーニング費用を負担する」旨の内容が記載されていなければ、貸主(不動産会社)からの請求は、特約を根拠としたものではないということです。この場合、次の故意・過失、善管注意義務違反を根拠とした請求かどうかを確認することになります。

2.故意・過失、善管注意義務違反を確認

貸主(不動産会社)からの請求が特約を根拠としたものではない場合、借主の故意・過失、善管注意義務違反を確認します。故意・過失、善管注意義務違反とは、借主が不注意でつけてしまった汚れやキズと考えてください。

たとえば、借主(賃借人)が通常の清掃を行わないで退去した場合は、借主の故意・過失、善管注意義務違反に該当するため、クリーニング費用は借主が負担すべき費用となります。

なお、1番および2番にも該当していない場合は、貸主(不動産会社)からのクリーニング費用の請求は不当であると考えられます。

3.経過年数が適切に考慮されているかを確認

クリーニング費用については経過年数を考慮しません。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、クリーニング費用は、「通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当部分を全額賃借人(借主)負担とする」としているからです。

知っておきたい基礎知識

クロスの貼替費用を請求された場合

次に、貸主(不動産会社)からクロスの貼替費用を請求された場合を例に確認していきましょう。クリーニング費用を請求された時と同様、上記3つのポイントを1番から順に確認するだけです。

1.特約(原状回復・クリーニング特約)を確認

まず、契約書に「退去時に借主がクロスの貼替費用を負担する」旨の内容が記載されているかを確認します。もし、「退去時に借主がクロスの貼替費用を負担する」旨の内容が記載されていれば、クロスの貼替費用は、借主が負担すべき費用となります。

もちろん、クリーニング費用の場合と同様、特約が無効になる可能性があります。

一方、「退去時に借主がクロスの貼替費用を負担する」旨の内容が記載されていなければ、貸主(不動産会社)からの請求は、特約を根拠としたものではないということです。この場合、次の故意・過失、善管注意義務違反を根拠とした請求かどうかを確認することになります。

2.故意・過失、善管注意義務違反を確認

貸主(不動産会社)からの請求が特約を根拠としたものではない場合、借主の故意・過失、善管注意義務違反を確認します。

たとえば、借主が「喫煙をしていた場合」「子供が壁に落書きをしている場合」は、借主の故意・過失、善管注意義務違反に該当するため、クロスの貼替費用は借主が負担すべき費用となります。

もちろん、クリーニング費用の場合と同様、1番および2番にも該当していない場合は、貸主(不動産会社)からのクロスの貼替費用の請求は不当であると考えられます。

3.経過年数が適切に考慮されているかを確認

1番または2番に該当している場合であってもクリーニング費用と違うのは、クロスは「経過年数を考慮する」ということです。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、クロスの貼替費用は、「6年で残存価値1円となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を決定する」としているからです。

「6年で残存価値1円となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を決定する」とは、前回のクロス貼替工事から経過した年数によって、貸主(賃貸人)負担と借主(賃借人)負担を計算するということです。

たとえば、前回のクロス貼替工事から経過した年数が3年であれば、クロスの残存価値は50%となります。したがって、クロスの貼替費用の総額が10万円であったと仮定した場合、借主(賃借人)の負担すべき費用は10万円の50%である5万円になります。

貸主(不動産会社)は経過年数を考慮せず、100%の請求を行う傾向が多くあるため注意が必要です。

部材(クロスやフローリン)によって考慮すべき経過年数の違いや経過年数の計算方法については、下記弊所別記事で詳しくご紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。

経過年数(耐用年数)の具体的な年数が知りたい!!

2016.01.24

経過年数(耐用年数)の計算方法を詳しく解説!!

2017.06.25

まとめ

いかがでしたか?

本記事は、「敷金精算時の見積もり内容が適切かどうかを確認する3つのポイント」を詳しくご紹介しました。これで、敷金精算時の見積内容が適正かどうかの疑問を解決することができます。

これから敷金精算が控えているという方は、ぜひ参考にしてみてください。

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