敷金の償却(敷引き)契約はどんな契約?注意すべきポイントとは

こんにちは、行政書士の永井です。みなさんは「敷金償却(敷引き)契約」ってご存知ですか?

詳しい説明は後でしますが、敷金償却(敷引き)契約とは、関西地方や福岡県に多い契約で、退去時に敷金の一定額(全額の場合もあり)を無条件に差し引く契約のことをいいます。

この契約って借主側に結構不利な契約なんですよ・・・だって敷金は全額返還が基本ですから。

本日の記事を読んでいただけたら、返還を諦めていた敷金を取り戻すチャンスが見つかるかもしれませんよ!?

本日は、『敷金の償却(敷引き)契約はどんな契約? 注意すべきポイントとは』について詳しく解説しようと思います。

敷金償却(敷引き)契約とは

敷金償却(敷引き)契約とは、退去時に敷金の一定額(全額の場合もあり)を無条件に差し引く契約のことをいいます。

たとえば、契約書に以下のような記載があった場合、敷金償却(敷引き)契約と思っていただいて結構です。

  • 退去時、預託済み敷金2ヶ月分のうち1ヶ月を償却(敷引き)する。
  • ペットを飼育した場合、預託済み敷金2ヶ月をすべて償却(敷引き)する。

敷金償却(敷引き)契約は有効なの?

敷金償却(敷引き)契約は“原則”有効です。

これは、平成23年に最高裁で出された下記判例を根拠としています。下記判例の内容は後で説明するので読み飛ばしてもらっても結構です。

(2) 賃貸借契約に敷引き特約が付され、賃貸人が取得する事ことになる金員(いわゆる敷引金)の額について契約書に明示されている場合には、賃借人は賃料の額に加え、敷引金の額についても明確に認識した上で契約を締結するのであって、賃借人の負担については明確に合意されている。そして通常損耗等の補修費用は、賃料にこれを含ませてその回収が図られているのが通常だとしても、これに充てるべき金員として授受する旨の合意が成立している場合には、その半面において、上記補修費用が含まれてないものとして賃料の額が合意されているとみるのが相当であって、敷引き特約によって賃借人が上記補修費用を二重に負担するということはできない。もっとも消費者契約である賃貸借契約においては、賃借人は、通常、自らが賃借する物件に生ずる通常損耗等の補修費用の額について十分な情報を有していない上、賃借人との交渉によって敷引き契約を排除することも困難であることからするし、敷引金の額が敷引契約の契約の趣旨から見て高額に過ぎる場合には、賃貸人と賃借人との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差を背景に賃借人が一方的に不利益な負担を余儀なくされたものとみなされるべき場合と多いといえる。そうすると、消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引き契約は、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引き金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近隣同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなどの特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。

(3) 本件特約は、契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて18万円ないし34万円を本件保証金から控除するというものであって、本件敷引金の額が契約の経過年数や本件建物の場所、専有面積等に照らし、本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとはまでいえない。また、本件契約における賃料は9万6,000円であって、本件敷引金の額は、上記経過年数に応じて上記金額の2倍ないし3.5倍強にとどまっていることに加えて、賃借人Xは、本件契約が更新される場合に1か月分の賃料相当額の更新料の支払い義務を負う他には礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない。そうすると、本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず、本件特約が消費者契約法10条により無効であるということはできない。

国土交通省:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン事例42より引用

敷金償却(敷引き)契約における注意点

上記の通り、敷金償却(敷引き)契約は“原則”有効です。ただし、「無条件で敷金償却(敷引き)契約が認められている訳では無い」点に注意が必要です。

上記判例の重要点を抜粋すると下記の通りです。

  • 敷金償却(敷引き)契約は基本的には有効
  • ただし、敷金償却(敷引き)額が高額に過ぎる場合は、契約が無効になる可能性が出てくる
  • 敷金償却(敷引き)額が高額に過ぎる場合とは、敷金償却(敷引き)額が賃料の3.5ヶ月分を超えるかどうかが一つの目安になる
  • また、「礼金や更新料を支払っているか」や「近隣の賃料相場との比較」等も考慮される

まとめ

敷金償却(敷引き)契約は、基本的に借主にとって不利な契約です。借主の方はこういった契約に不慣れなので、退去時に驚かれてしまう方も多いかもしれません。

ただし、敷金償却(敷引き)契約は“原則”有効だとしても、あまりに高額な敷金償却(敷引き)額である場合、敷金を取り戻せる可能性も残されています。

敷金償却(敷引き)契約の有効・無効の判断は一般の方ではなかなか難しいケースが多いので、敷金償却(敷引き)があまりにも高額であると感じた場合は、然るべき専門家に相談することも検討してみましょう。