ご依頼いただく前の状況
今回ご依頼いただきました Ｓ・Ｔ様は東京都にお住いの女性の方でした。
賃貸条件として、
- 賃料：70,000円
- 敷金：140,000円
に対して、貸主から、
- クリーニング費用：55,000円
- クロス張り替え費用：36,000円
- 塗装工事：21,600円
- フスマ交換：17,500円
- 網入りガラス交換：18,500円
- 洋室ドア修理：5,000円
- キッチン照明器具取り付け：5,000円
- 洗面所照明交換：1,000円
の請求を受けていらっしゃいました。
契約内容の確認
適正な原状回復費用を把握するためには契約内容の確認が重要です。Ｓ・Ｔ様から契約書を送付していただきました。
契約書には、
特約事項
- 入居期間の長短に関わらず、退去時の室内清掃代金を入居者の全額負担とします。
- 退去時の畳の表替え、カーペット類の貼り替え費用は貸主・借主の折半とします。
- 退去時の襖の貼り替え、障子の貼り替え 費用は貸主・借主の折半とします。
- タバコのヤニ汚れによる、壁・天井クロスの貼り替え代金は貸主・借主の折半とします。
との記載がありました。
特約事項が有効であるためには以下の要件が必要になってきます。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観性、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
上記要件を今回の契約内容に当てはめ検討した結果、①及び③に関しては要件を満たしているが、②の要件を満たしておらず、消費者契約法第10条により特約は無効である可能性が高いことがわかりました。
居室使用状況の確認
次に、Ｓ・Ｔ様の居室使用状況を確認させていただきました。
使用状況をお伺いさせていただいた結果、下記のことがわかりました。
- 居室を丁寧に使用されており、経年劣化・通常損耗は発生しているが、故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損の存在は認められないこと
上記内容を国土交通省のガイドラインの内容に当てはまると、今回Ｓ・Ｔ様が負担しなければならない項目は下記のとおりです。
- Ｓ・Ｔ様ご負担原状回復費用：0円
適正な原状回復費用算出におけるポイント
今回の原状回復費用適正化における重要なポイントは下記のとおりです。
- 特約事項の有効・無効性の判断
- 経年劣化・通常損耗の補修費の貸主負担
結果
特約の無効及び居室使用状況をかんがみ、預託済み敷金140,000円全額の返還を内容証明郵便で作成し、貸主宛に送付しました。
内容証明郵便送付後、貸主からＳ・Ｔ様の口座へ敷金全額の振込みがあり、Ｓ・Ｔ様にはとても喜んでいただきました。
お客様の声
Ｓ・Ｔ様からいただいた『お客様の声』をご紹介致します。
- ① 弊所のサービスは満足できましたか（下記からお選びください）
- とても満足 満足 普通 少し不満 不満
- ② 上記ご質問で『とても満足』『満足』を選ばれた方のみ。どこに満足いただけましたか？
- お電話で相談した際、細かく聞き取りをしてくださり、資料をお送りいただければ更に細かく確認できるとのお話をいただき、メールに添付してお送りしたところ、すぐに対応していただけました。
- おかげさまで、敷金は全額返金されました。
- ③ 上記ご質問で『少し不満』『不満』を選ばれた方のみ。どこが不満でしたか？
- –
- ④ NEXT行政書士事務所に一言お願い致します
- 初めての経験でしたので、どうしたものかと悩みましたが、ネットで調べて先生にお願いしてよかったです。
- お願いした時には、敷金の半分でも戻ってきたらラッキーくらいに思っていました。引っ越ししたばかりなので、すこしでも現金が戻ってくればとの思いでした。
- お願いした後（内容証明書類発送後）、たまたま銀行に通帳記帳に行ったところ敷金の返還金がふりこまれていたので、慌てて先生にお礼の連絡をした次第です。
- 請求されていたのが、全額返還。ありがたいです。本当にお世話になりました。