ご依頼いただく前の状況
今回ご依頼いただきました 株式会社I様は東京都にある法人様で、分譲マンションの一室を事務所用として借りていました。 賃貸条件として、
- 賃料：128,000円
- 敷金：256,000円
に対して、不動産会社から、
- ルームクリーニング費用：31,680円
- エアコン洗浄費用：19,800円
- 床剥離特別洗浄：40,890円
- 駐車場諸経費：13,200円
- クロス張替リビング：55,737円
- クロス張替キッチン：8,613円
- クロス張替洋間：28,017円
- クロス張替廊下：15,147円
- 消費税：17,047円
の請求を受けていらっしゃいました。
契約内容の確認
負担内容を把握するためには契約内容の確認が重要です。株式会社I様から契約書を送付していただきました。
契約書には、
特約事項
乙は使用期間にかかわらず退去時、クロス全面（壁面・天井面）の張替費用、ルームクリーニング費用、エアコンクリーニング費用を全額負担する。
との記載がありました。
本件の借主である株式会社I様は、法人であることから消費者契約法の適用は争えません。したがって法人名義での賃貸借契約の場合、原則として契約書記載の契約内容がそのまま適用になります。
しかし一方で、平成17年8月26日東京簡裁判決及び平成18年5月23日大阪高裁判決において『事業用物件とりわけ小規模事務所の賃貸借においては、国土交通省のガイドラインにそって原状回復費用を算定すべきである』とした判例があります。
今回の株式会社I様のケースでは、まさに上記『小規模事務所の事務所の賃貸借』に該当するため、上記判例にそって考えると、クロスの張替費用は負担しなければいけないが、経過年数によって費用の減額ができる可能性が高いとわかりました。
居室使用状況の確認
次に、居室使用状況を確認させていただきました。
居室使用状況をお伺いさせていただいた結果、下記のことがわかりました。
- 机やイスを引きづった跡がフローリングに確認できる
上記内容及び特約内容を考えると、今回株式会社I様が負担しなければならない項目は下記のとおりです。
- ルームクリーニング費用：31,680円
- エアコン洗浄費用：19,800円
- 床剥離特別洗浄：40,890円
- クロス張替リビング：30,655円（残存価値55％）
- クロス張替キッチン：4,737円（残存価値55％）
- クロス張替洋間：15,409円（残存価値55％）
- クロス張替廊下：8,330円（残存価値55％）
- 消費税：12,120円
よって、特約内容及び居室使用状況をかんがみ、預託済み敷金256,000円から上記負担金を差し引いた残額である92,379円の返還を内容証明郵便で作成し不動産会社に送付しました。
結果
内容証明郵便送付後、不動産会社から内容証明郵便記載の内容で承諾する旨のご連絡をいただけました。
事業用賃貸物件の場合は消費者契約法による特約内容を争えないことから、居住用賃貸物件の場合と比べ大幅な減額は叶いませんでした。しかし、敷金返金額が増えたことにとても喜んでいただけました。
お客様の声
株式会社I様からいただいた『お客様の声』をご紹介致します。
- ① 弊所のサービスは満足できましたか（下記からお選びください）
- とても満足 満足 普通 少し不満 不満
- ② 上記ご質問で『とても満足』『満足』を選ばれた方のみ。どこに満足いただけましたか？
- 処理が早く、適切でした。
- ③ 上記ご質問で『少し不満』『不満』を選ばれた方のみ。どこが不満でしたか？
- –
- ④ NEXT行政書士事務所に一言お願い致します
-
基本的にこうしたことが堂々とまかり通る不動産業界に、不信感があります。仲介業者というより、家主代理人と明確に言ったほうが、多少でも分かりやすいかなと思います。
大半の人が『どこに相談したらよいやら』からスタートすると思います。
その『宅建』というものを付与して資格化いるのでしたら、その法令順守をより明確化し義務化すれば、少しはこうしたことを避けられのではと思いますが、無理なのでしょうね。
法令順守のかけらも感じにくい相手に、御社の役割は大きいと思います。
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