原状回復って新品にすること?原状回復の正確な意味を解説!!

原状回復と聞くと「借主負担で入居時の状態とまったく同じように戻すこと」と思われる方が、多いのではないでしょうか?

貸主・不動産会社の中には原状回復を上記のように認識し、借主に法外な原状回復請求をしているケースも見受けられます。しかし、原状回復とは「入居時の状態とまったく同じように戻すこと」ではありませんし「その費用を借主がすべて負担する」ことでもありません。

本記事では、『原状回復って新品にすること?原状回復の正確な意味を解説!!』をご紹介します。

法外な請求にしっかりと対抗するために、正確な原状回復の意味を覚えておきましょう。

そもそも原状回復ってなに?

原状回復とは、「借主の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損部分を復旧すること」です。

これは国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」において、建物の損耗を下記3種類に分類した上で、下記②を念頭に置いて原状回復を次のように定義しているからです。

知っておきたい基礎知識
  • ①‐A 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年劣化)
  • ①‐B 賃借人の通常の使用により生ずる損耗(通常損耗)
  • ② 賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

原状回復で“借主”負担となる具体例

国土交通省のガイドラインでは、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等に限り“借主”に原状回復義務が発生するとしています。

たとえば、借主負担で原状回復義務が生じる具体例は下記のとおりです。

  • カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ・カビ
  • 冷蔵庫下のサビ跡
  • 引越作業で生じたひっかきキズ
  • 畳やフローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの)
  • 台所の油汚れ(使用後の手入れが悪くススや油が付着している場合)
  • 結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ
  • エアコンから水漏れし賃借人が放置したため壁が腐食
  • ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす
  • 風呂・トイレ・洗面台の水垢、カビ等
  • 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備(エアコン、給湯器等)の毀損
  • 戸建て賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

原状回復で“貸主”負担となる具体例

国土交通省のガイドラインでは、経年劣化・通常損耗等の補修費は“貸主”に原状回復義務が生じるとしています。

たとえば、貸主負担で原状回復義務が生じる具体例は下記のとおりです。

  • 畳の裏返し、表替え(特に破損していない場合)
  • 畳の変色、フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの)
  • 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
  • テレビ、冷蔵庫等の後面壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)
  • 壁に貼ったポスターや絵画の跡
  • 壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替えは不要な程度のもの)
  • 全体のハウスクリーニング(賃借人が通常の清掃、具体的には、ごみの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ周りの油汚れの除去等を実施している場合)

まとめ

部屋は普通に生活しているだけでも劣化していきます。これを経年劣化・通常損耗といいます。

裁判所は「普通に生活しているだけで劣化していく劣化・損耗(経年劣化・通常損耗)の補修費は、家賃(賃料)に含まれている」としており、借主に原状回復義務がないことを明確に示しています。

借主が負担する原状回復義務は、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等の部分に限られます。

このことを知っているだけで、貸主・不動産会社からの不当な請求に対ししっかりと対応できるようになるはずです。

  • 経年劣化・通常損耗=貸主に原状回復義務あり
  • 故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損=借主に原状回復義務あり

上記内容は必ず覚えておきましょう。

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