更新時に追加された特約（原状回復特約・ハウスクリーニング特約）は有効？
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会さんの調査によると、同じ賃貸物件への平均居住年数は約4年だそうです。みなさん中でも、賃貸物件を“更新”したことがある方は、多いのではないでしょうか。
更新とは、賃貸借契約上定められている契約期間（一般的には2年間）が満了した際に新しく契約し直す行為をいいます。
この更新契約というは、一番最初（入居時）に契約した内容（原契約）と同じ契約内容であるのが原則です。しかし、「入居期間中に貸主が変更になった場合」や「不動産会社（管理会社）が変更になった」等の理由から、更新時契約が、原契約の内容と大きく異なるケースもでてきます。
借主としては、原契約の内容が更新されるものだと思うのは当然ですし、更新時にいきなり契約内容が変わるのは納得いかないですよね。
本記事では、更新時の内容変更のなかでも敷金・原状回復トラブルに発展しやすい『更新時に追加された特約（原状回復・ハウスクリーニング特約）は有効？』について詳しくご紹介致します。
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更新時の特約が有効になるためには一定の要件が必要
裁判所は、特約が有効であるためには一定の要件を満たしている必要があるとしています。特約が有効であるために必要な要件は下記のとおりです。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて
認識していること - 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
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その上で、更新時にあらたに特約（原状回復特約・ハウスクリーニング特約）を設ける場合、下記要件も必要になります。
- 更新時に特約を加えたことにかんして、よく説明がなされている
- 更新時に賃借人が更新料を払っているかどうか
- 賃借人が自由な意思で上記特約を承諾している
つまり、貸主の都合によって更新時に新たに特約が設定されたとしても、無条件でその効力が有効になるわけではないということです。
まとめ
原契約時に特約がなかった場合、更新時に特約が新たに設定されても、無条件でその効力が有効になるわけではありません。
まずは、貸主・不動産会社に対して、「どういう経緯で契約内容が変更になったのか」を確認するようにしましょう。
その上で納得できない内容がある場合は「○○の内容は承諾できない」旨の意思表示をすることが重要です。
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