【敷金返還】知っておきたい原状回復・クリーニング特約とは

貸主・不動産会社から「ハウスクリーニング費用を負担してもらいます。これは特約にもとづいた内容です」「畳の表替え費用を負担してもらいます。これは特約にもとづいた内容です」といった請求を退去時にうけた方も多いのではないでしょうか?

現在の賃貸借契約の内容は、ほぼ100%、特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約)を契約書内に記載しています。特約とは貸主にとって有利な契約だからです。

しかし、「貸主に有利な契約である」ということは、「借主にとっては不利な契約」ということです。

したがって、特約の内容によっては、よく敷金返還トラブルに発展するのが特徴です。しかし一方、法律や裁判所の考え方を知っているだけで特約を原因とする無用なトラブルを防ぐことも可能です。

本記事では、『【敷金返還】知っておきたい原状回復・クリーニング特約とは』を詳しく解説致します。

そもそも特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約)ってなに?

特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約等)とは、原状回復の原則とは異なった契約内容によって退去時精算する契約内容のこといいます。

原状回復の原則では、

  • 経年劣化・通常損耗=貸主負担
  • 借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損=借主負担

となります。

しかし、特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約等)では、「経年劣化・通常損耗の補修費も(故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損でも)借主負担とする」といった契約内容になります。

特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約等)の具体例

貸主・不動産会社によって特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約等)の内容はさまざまですが、弊所がご相談を受ける中でよくみられる特約内容は、下記のようなものがあります。

  • ルームクリーニング代を負担する
  • 畳の表替えの費用を負担する
  • クロスの張替費用を負担する
  • ペットを飼育した場合、消臭費用を負担する

特約がある場合は借主が負担しなければいけないのか?

本来、貸主負担であるはずの原状回復の部分が借主負担になる。つまり、特約というのは、いいかえれば借主にとって不利な契約であるということです。

このような借主にとって不利な契約であっても、契約書に記載があれば借主が費用を負担しなければならないのでしょうか?

賃貸借契約も民法上の契約である以上、お互いが納得した上で締結されている限り、「本来の原状回復の原則とは異なった契約内容でも有効」というのは法律の建前です。これを「契約自由の原則」といいます。

しかし、この契約自由の原則はお互いが対等な立場であることを前提としています。貸主と借主は対等な立場でしょうか?

一般的には、貸主の方が立場は上になるのではないでしょうか?

裁判所は借主を保護している

「貸主と借主の立場が対等である」という建前をつらぬいてしまうと、

  1. 退去時に清掃費用は全額借主負担
  2. 通常損耗も含めて借主負担
  3. 設備の故障等も含めて借主負担

上記のような、借主に一方的な負担を強いる契約まで有効となってしまいます。

そこで裁判所は、借主と貸主との間に情報の質や量、交渉力などの面で差があることを認めた上で、借主の不利となる特約が有効であるためには一定の要件が必要であると判示しています。

要件を満たしていない契約は、消費者契約法という法律により無効(簡単にいうと、その特約は最初からなかったということ)とすることで借主を保護しているのです。

特約が有効であるための要件とは

最高裁判所(最高裁判所第二小法廷平成17年12月16日判決)は、特約が有効であるための要件を下記のように判示しました。

  1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  2. 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
  3. 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

そこで「どういった特約が有効なのか?それとも無効なのか?」を判断するのが、非常に重要になってきます。

特約有効性の判断基準とは

最高裁判所は特約が有効に成立するためには、前記3要件を満たす必要があると判示しました。

では3要件を満たす特約とはどういった内容になるのでしょうか? 

具体的にみていきましょう。

判断基準①:借主が負担すべき範囲の明確性

特約が有効たる判断基準①として「借主が負担すべき範囲の明確性」があげられます。

たとえば、「経年劣化・通常損耗の補修費用は借主が負担する」というような抽象的な特約は、効力が認められません。

特約が有効となるには、

  • ハウスクリーニングは借主負担とする
  • 畳の表替えは借主負担とする
  • 襖の張替費用は借主負担とする

等、どの部分の経年劣化・通常損耗が借主負担となるのかを明確にする必要があります。

判断基準②:借主が負担すべき金額の予測性

特約が有効たる判断基準②として「借主が負担すべき金額の予測性」があげられます。

たとえば前記、

  • ハウスクリーニングは借主負担とする
  • 畳の表替えは借主負担とする
  • 襖の張替費用は借主負担とする

という記載の方法では、借主が退去時にいくらの負担になるのかが明確ではありません。

判例から考えると、裁判所は「退去時に借主が負担することになる金額の予測性」を重要視しており、特約が有効になるためには以下のような記載が必要であると考えられます。

  • ハウスクリーニングは借主負担とする。尚、当該費用は一律30,000円とする。
  • 畳の表替えは借主負担とする。尚、表替えは費用一畳当たり5,000円とする。
  • 襖の張替費用は借主負担とする。尚、襖の張替費用は一枚当たり3,000円とする。

判断基準③:借主が通常の原状回復義務以上の負担を負うことに関しての認識

特約が有効たる判断基準③として「借主が通常の原状回復義務以上の負担を負うことに関しての認識」があげられます。

本来の原状回復義務では、

  • 経年劣化・通常損耗=貸主に原状回復義務あり
  • 故意、過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損=借主に原状回復義務あり

となります。

借主としては、契約書に「ハウスクリーニングは借主負担とする。尚、当該費用は一律30,000円とする」と記載があったとして、そもそも、「ハウスクリーニング費用は本来貸主負担が原則」ということを知らなければ、特約が借主に不利な契約であるということを認識するのは困難です。

そこで、裁判所は特約が有効であるためには「借主が通常の原状回復義務以上の負うことに関して認識させなさい」としています。

国土交通省のガイドラインでは、借主が通常の原状回復義務以上の負担を負うことに関しての認識について、下記のような説明をすべきとしています。

この書式では原状回復の原則である、経年劣化・通常損耗の補修=貸主負担。故意、過失、善管注意義務違反及びその他通常の使用方法を超える損耗・汚損=借主負担であることが説明されています。

その上で、経年劣化・通常損耗の具体例、故意、過失、善管注意義務違反及びその他通常の使用方法を超える損耗・汚損の具体例が記載されています。

その次の書式では「借主が負担すべき範囲」や「経過年数の考慮」等の説明がされています。

そして最後に“例外としての特約”として、借主が契約上負担すべきことになる経年劣化・通常損耗の負担範囲や負担金額等を説明することになります。

ここまで詳しく原状回復の原則と例外を説明することによって、借主が通常の原状回復義務以上の負うことに関して認識していると判断されると考えられます。

判断基準④:借主が負担する原状回復費用が暴利的でないこと

ここまで特約有効性の判断基準を①~③までみてきました。

特約が有効であるか否かはこの3つの判断基準を考慮すればおおむね判断できます。しかし、中にはそもそものリフォーム費用が相場とかけ離れているような暴利的な場合があります。

そこで、裁判所は特約が有効たる要件として「借主が負担する原状回復費用が暴利的でないこと」も特約の有効性の一つとしています。

下記は原状回復費用のある程度の相場になります。参考にしてください。

クリーニング費用

  • ㎡当たり:800円~1,500円程度

畳張替費用

  • 張替の場合:一畳当たり5,000円~7,000円程度
  • 表替えの場合:一畳当たり3,500円~5,000円程度

襖張替費用

  • 一枚当たり:3,000円~4,500円程度

クロス貼替費用

  • ㎡当たり:800円~1,200円程度(経過年数要考慮)

クッションフロア(CF)貼替費等

  • ㎡当たり:2,500円~3,500円程度(経過年数要考慮)

カーペット貼替費用

  • 6帖当たり:40,000円~60,000円(経過年数要考慮)

フローリング貼替費用

  • 6帖当たり:80,000円~120,000円(経過年数要考慮)

まとめ

いかがだったでしょうか? 

本記事では、「特約(原状回復・クリーニング特約)とはなにか?特約の有効性」について詳しくご紹介しました。本記事の内容を知っていれば、そもそも負担すべき必要のない経年劣化・通常損耗の補修費を請求されずに済む可能性が高くなります。

契約書に特約が記載されているからといって諦めるのではなく、一から特約有効性の判断基準を検討してみましょう。

敷金が返ってくる可能性がきっと高くなるはずです!!

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