【敷金返還】知っておきたい特約(原状回復・クリーニング特約)とは

退去時に、貸主・不動産会社から「ハウスクリーニング費用を負担してもらいます。これは特約に基づいた内容です」や「畳の表替え費用を負担してもらいます。これは特約に基づいた内容です」といった請求を受けた方は多いのではないでしょうか?

現在の賃貸借契約では、ほぼ100%、特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約)を契約書内に記載しています。特約とは貸主にとって有利な契約だからです。

しかし、「貸主に有利な契約である」ということは「借主にとっては不利な契約」ということです。

したがって、特約の内容によっては敷金返還トラブルに発展することが多くあります。しかし一方、法律や裁判所の考え方を知っているだけで特約を原因とする無用なトラブルを防ぐことも可能です。

本記事では、『【敷金返還】知っておきたい特約(原状回復・クリーニング特約)とは』を詳しくご紹介致します。

そもそも特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約)ってなに?

特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約等)とは、原状回復の原則とは異なった契約内容のことです。

たとえば、原状回復の原則では、

  • 経年劣化・通常損耗=貸主負担
  • 借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損=借主負担

となります。

しかし、特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約等)では、「経年劣化・通常損耗の補修費も(故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損ではなくても)借主負担とする」という契約内容になります。

特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約等)の具体例

貸主・不動産会社によって特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約等)の内容は様々ですが、よく見られる特約内容は以下のようなものがあります。

  • ルームクリーニング代を負担する
  • 畳の表替えの費用を負担する
  • クロスの張替費用を負担する
  • ペットを飼育した場合、消臭費用を負担する

特約がある場合は借主が負担しなければいけないのか?

本来貸主負担であるはずの原状回復が借主負担になる。つまり、特約というのは借主にとって不利な契約です。

このような借主にとって不利な契約であっても、契約書に記載があれば借主が費用を負担しなければならないのでしょうか?

賃貸借契約も民法上の契約である以上、お互いが納得した上で締結されている限り、本来の原状回復の原則とは異なった契約内容でも有効というのが法律の建前です。これを「契約自由の原則」といいます。

しかし、契約自由の原則は、お互いが対等な立場であることを前提としています。貸主と借主は対等な立場でしょうか?

一般的には、貸主の方が立場は上になるのではないでしょうか?

裁判所は借主を保護している

「貸主と借主の立場が対等であるという建前をつらぬいてしまうと、

  1. 退去時に清掃費用は全額借主負担
  2. 通常損耗も含めて借主負担
  3. 設備の故障等も含めて借主負担

上記のような、借主に一方的な負担を強いる契約まで有効となってしまいます。

そこで裁判所は、借主と貸主との間に情報の質や量、交渉力などの面で差があることを認めた上で、借主の不利となる特約が有効であるためには一定の要件が必要であると判示しています。

要件を満たしていない契約は、消費者契約法という法律により無効(簡単にいうと、その特約は最初から無かったということ)とすることで借主を保護しているのです。

特約が有効であるための要件とは

最高裁判所(最高裁判所第二小法廷平成17年12月16日判決)は、特約が有効であるための要件を以下のように判示しました。

  1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  2. 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
  3. 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

特約有効性の判断基準とは

最高裁判所は特約が有効に成立するためには前記3要件を満たす必要があると判示しました。

では、3要件を満たす特約とはどのような内容になるのでしょうか? 

最高裁の判例の以後に出された各種裁判所の判例を見ると、特約が有効であるためには幾つかの判断基準があります。具体的に見ていきましょう。

判断基準1:借主が負担すべき範囲の明確性

特約が有効たる判断基準1として「借主が負担すべき範囲の明確性」があげられます。

たとえば、「経年劣化・通常損耗の補修費用は借主が負担する」というような抽象的な特約は、効力が認められません。

特約が有効となるには、

  • ハウスクリーニングは借主負担とする
  • 畳の表替えは借主負担とする
  • 襖の張替費用は借主負担とする

等、どの部分の経年劣化・通常損耗が借主負担となるのかを明確にする必要があります。

判断基準2:借主が負担すべき金額の予測性

特約が有効たる判断基準2として「借主が負担すべき金額の予測性」があげられます。

たとえば前記、

  • ハウスクリーニングは借主負担とする
  • 畳の表替えは借主負担とする
  • 襖の張替費用は借主負担とする

という記載の方法では、借主が退去時にいくらの負担になるのかが明確ではありません。

判例から考えると、裁判所は「退去時に借主が負担することになる金額の予測性」を重要視しています。したがって、特約が有効になるためには以下のような記載が必要であると考えられます。

  • ハウスクリーニングは借主負担とする。尚、当該費用は一律30,000円とする。
  • 畳の表替えは借主負担とする。尚、表替えは費用一畳当たり5,000円とする。
  • 襖の張替費用は借主負担とする。尚、襖の張替費用は一枚当たり3,000円とする。

判断基準3:借主が通常の原状回復義務以上の負担を負うことに関しての認識

特約が有効たる判断基準3として「借主が通常の原状回復義務以上の負担を負うことに関しての認識」があげられます。

本来の原状回復義務では、

  • 経年劣化・通常損耗=貸主に原状回復義務あり
  • 故意、過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損=借主に原状回復義務あり

となります。

借主としては、契約書に「ハウスクリーニングは借主負担とする。尚、当該費用は一律30,000円とする」と記載があったとして、そもそも「ハウスクリーニング費用は本来貸主負担が原則」ということを知らなければ、特約が借主に不利な契約であるということを認識するのは困難です。

そこで、裁判所は特約が有効であるための判断基準として「借主が通常の原状回復義務以上の負うことに関して認識させなさい」としています。

国土交通省のガイドラインでは、借主が通常の原状回復義務以上の負担を負うことに関しての認識について、以下のような説明をすべきとしています。

この書式では原状回復の原則である、経年劣化・通常損耗の補修=貸主負担。故意、過失、善管注意義務違反及びその他通常の使用方法を超える損耗・汚損=借主負担であることが説明されています。

その上で、経年劣化・通常損耗の具体例、故意、過失、善管注意義務違反及びその他通常の使用方法を超える損耗・汚損の具体例が記載されています。

次の書式では「借主が負担すべき範囲」や「経過年数の考慮」等の説明がされています。

そして最後に“例外としての特約”として、借主が契約上負担すべきことになる経年劣化・通常損耗の負担範囲や負担金額等を説明することになります。

ここまで詳しく原状回復の原則と例外を説明することによって、借主が通常の原状回復義務以上の負うことに関して認識していると判断されると考えられます。

判断基準4:借主が負担する原状回復費用が暴利的でないこと

ここまで特約有効性の判断基準を1~3までみてきました。

特約が有効であるか否かはこの3つの判断基準を考慮すればおおむね判断できます。しかし、中にはそもそものリフォーム費用が相場とかけ離れているような暴利的な場合があります。

そこで、裁判所は特約が有効たる要件として「借主が負担する原状回復費用が暴利的でないこと」も必要であるとしています。

以下は原状回復費用のおおよその相場になります。参考にしてください。

クリーニング費用

  • ㎡当たり:800円~1,500円程度

畳張替費用

  • 張替の場合:一畳当たり5,000円~7,000円程度
  • 表替えの場合:一畳当たり3,500円~5,000円程度

襖張替費用

  • 一枚当たり:3,000円~4,500円程度

クロス貼替費用

  • ㎡当たり:800円~1,200円程度(経過年数要考慮)

クッションフロア(CF)貼替費等

  • ㎡当たり:2,500円~3,500円程度(経過年数要考慮)

カーペット貼替費用

  • 6帖当たり:40,000円~60,000円(経過年数要考慮)

フローリング貼替費用

  • 6帖当たり:80,000円~120,000円(経過年数要考慮)

まとめ

いかがだったでしょうか? 

本記事では、「特約(原状回復・クリーニング特約)とはなにか?特約の有効性」について詳しくご紹介しました。本記事の内容を知っていれば、そもそも負担すべき必要のない経年劣化・通常損耗の補修費を請求されずに済む可能性が高くなります。

契約書に特約が記載されているからといって諦めるのではなく、一から特約有効性の判断基準を検討してみましょう。

敷金が返ってくる可能性がきっと高くなるはずです!!

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54 件のコメント

  • 特約事項で転出時借主は、畳の表替え、襖の貼り替え及び室内くクリーニングの費用を負担する。との文言が有りますが、これで有効なのですか?

    • 契約内容だけで考えると、無効である可能性が高いのではないでしょうか。

  • 前の借主が退去した後部分的に張替えたりクリーニングした物件。ここに入居する際に私がタバコを吸った場合無条件に退去時全面のクロスを貼り替えることと特約に記載されてて、コレに同意しないと契約できないと言われ仕方なく同意しました。退去する際、部分的に張替えしたところ以外の場所(範囲は不明)も張替え義務は発生するのですか?

    • ハシモト様、

      ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

      「タバコを吸った場合無条件に退去時全面のクロスを貼り替えること」が特約に記載されている場合、ハシモト様にクロスの張替え義務が発生すると考えられます。
      ただし、「クロスの張替え義務が発生する」=「クロスの張替え費用を全額負担する」とは違いますので、その点を気を付けてみてください。

  • 三重県の借家に住んでおりまして、8年住んだ家から転居するのですが特約に、
    ・保証金の償却金、24万円に関しては一切返金しないものとす
    ・退去時、室内が故意、過失による破損、毀損により修繕が必要な場合は借主の全額負担とする

    以上の条件があったのですが、これは有効となるのでしょうか…?
    また2月いっぱいでの賃貸契約ですが、3月分の家賃を入れれば日計算で3月6日までは引越し作業で使用してもいい、残りはクリーニング代を差し引いて返金すると言われているのですが特約のことがあるので二重に損するような気がして心配です…。

    • ネタロウ様、

      お問い合わせいただきありがとうございます。
      いただきましたご質問に以下のとおり回答申し上げます。

      >>保証金の償却金、24万円に関しては一切返金しないものとする
      保証金の償却は、賃料の3.5ヶ月を超える部分については無効になる可能性が高いと思います。

      >>退去時、室内が故意、過失による破損、毀損により修繕が必要な場合は借主の全額負担とする
      本件特約は、無効である可能性が高いと思います。

      • 丁寧で分かりやすいご回答ありがとございます!
        非常に参考になりました!

  • 6年済んだ賃貸物件を退去予定です。
    壁紙の耐用年数は6年のため、壁紙交換の費用は発生しないものと考えています。

    お風呂の脱衣所は喚起性が悪く、壁紙の表面がカビで黒くなっています。この場合も費用負担はないと考えていいのでしょうか?
    カビについては監督責任があるなどの理由で交換費用を負担しなければならないのでしょうか?

    よろしくお願いします

    • n様、

      お問い合わせいただきまして誠にありがとうございます。
      ご質問に以下のとおり回答申し上げます。

      >>壁紙の耐用年数は6年のため、壁紙交換の費用は発生しないものと考えています。

      契約内容にもよりますが、原則としてはおっしゃるとおりです。

      >>お風呂の脱衣所は喚起性が悪く、壁紙の表面がカビで黒くなっています。この場合も費用負担はないと考えていいのでしょうか?

      通常損耗に該当するのか、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反に該当するかの判断は難しいですが、
      状況的には通常損耗に該当する可能性が高いと思います。
      したがって、貸主負担が妥当ではないかと思います。

  • nagaikouji様
    ご回答ありがとうございました。

    もう一つ質問があります。
    退去時の襖の原状回復についてです。
    張り替え費用は借主負担となるようですが、
    我が家の襖は張り替えに不向きな発泡スチロールの襖です。
    張り替えではなく新調となった場合は新調費用を負担することになるのでしょうか?

    通常品なら張替費用4000円程度で済むのに、廉価版だから張替できず新調費用2万円
    というのは納得がいきません。

  • 初めまして。検索からたどり着きました。

    10年住んでいる賃貸の平屋で来月更新のため不動産屋から書類が届いたのですが、契約書に追加事項で「退去時の畳表替え、室内の臭気等、張替、修繕が必要な場合は借主負担にて行うものとする。」
    「入居中の小規模な修繕は借主の負担とする。」が追加されていました。

    納得できない場合は更新しない方が良いのでしょうか?また、これで更新したら契約書通りに全て負担しなければなりませんか?
    お時間のある時でいいのでアドバイスお願いします。

    • 福田様、

      行政書士の永井と申します。

      更新時に追加された文言が有効になるのか又は無効になるのかは、個々具体的事情によりますので、一律に回答することは難しいです。
      まずは、追加事項を承諾しない旨の意思表示を行うこと及び文言の削除を貸主(不動産会社)にお願いすることが重要かと思います。

  • 初めまして、私も検索からたどり着きました。困っております。
    近々2年住んでいた家を離れ県外へと引っ越すことになりました、
    引越しにあたり、準備として不動産に問い合わせをした際、ハウスクリーニング、その他修繕を行い。
    畳は全て張替えで1枚1万費用が掛かるのを借主負担だと言われました。
    たしかに特約では
    退去時は、補修箇所を修繕の上退去すること。
    退去時は、乙の負担にて専門業者によるハウスクリーニングを入れること。
    退去時は、襖と畳を汚したり破ったりした場合は、乙の負担にて修繕の植え退去すること。
    とあります。
    ですが私が今住んでる家は3kで6畳が二部屋、7.5畳が一部屋です。
    全て補修すると20万近く掛かるので驚いて聞き返しました。
    不動産屋曰く、それが一軒平屋が安い所以だそうです。(家賃4万5千です)
    私はタバコを吸う事も無く、シミ、傷をつけた箇所も2~3畳程です。
    全て張替えで借主全負担は普通なのでしょうか?

    • 倉田様、

      行政書士の永井と申します。

      >>全て張替えで借主全負担は普通なのでしょうか?
      普通ではありません。
      原状回復の原則は、借主の故意・過失、善管注意義務違反等を原因とする損耗・毀損の補修部分は借主負担。
      経年劣化・通常損耗の補修部分は貸主負担になるからです。

      本契約では経年劣化・通常損耗も借主負担である旨の特約の記載がございますが、消費者契約法及び各種判例を考えれば、
      本件特約が有効であるかは疑問が残ると思います。

      • 返信ありがとうございます。
        安心しました。一度、消費者契約法を詳しく調べて
        大家さんともよく話し合い、解決の糸口を見つけて行こうと思います。
        大変助かりました、どうもありがとうございます。

  • 13年住んだアパートを退去しましたが、家賃24000敷金1ヶ月
    修繕費の負担はなし
    また契約にはハウスクリーニングの負担も無かったのですが、
    精算の文書にハウスクリーニング代を引かれ、返還なしとなっておりましたが、これは不当なのではと思いますが、どうなんでしょうか?

    • 深井様、

      ご相談いただきありがとうございます。
      行政書士の永井と申します。

      クリーニング費用は原則貸主負担になります。
      ただし、居室の使用状況に故意・過失、善管注意義務違反が発生している場合は、
      クリーニング費用が借主負担となることもございますので、その点はご注意ください。

  • 2年住んだマンションを退去しましたが、退去時の清掃代等が高額でしたのでいくつか質問させて頂きます。

    【床について】
    契約書の中で
    ①退室時、タバコのヤニ、落書き、鍵穴、ネジ穴によるクロスの張り替え費用、フローリングの傷・へこみによる補修・交換費用については原状回復費用とし、全額賃借人の負担とする。
    との記載がありました。

    そして退去時にベッドと机を置いていたところにCFの凹みがあったことからCFの交換費用として73520円(そのうち70%負担のようで51464円)の請求がありました。

    国土交通省のガイドラインによれば家具の設置による床の凹みは通常の使用の範囲なので賃貸人の負担とのことですが、そもそもこの特約は有効なのでしょうか…?

    【壁について】
    住んでいる際に壁に飲み物をこぼしてしまい、壁紙に1点しみがあります。
    こちら側の過失ですので当然負担は仕方ないと考えておりますが、見積書上で「洋室・壁クロス張り替え費用」として30000円との記載があります。
    壁紙の張り替えは賃借人が毀損した箇所を含む1面を負担としてた上で、6畳の部屋に対してこの金額は高いのでは?と感じます。如何でしょうか。

    【契約書の優位性について】
    建物賃貸契約書の他に、契約時に「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」という書類も頂き、そちらに賃貸人、賃借人双方サインをしました。
    しかし退去時の規約がこのふたつの間で異なり、前者の契約書では全体的に賃貸人有利な内容で(床の凹みは全額賃借人負担等)、後者では賃借人に対して優しいものとなっています。(費用負担の一般原則など明記)
    例えば前者ではCFはこちら持ち、後者では賃貸人持ちになります。
    どちらに優位性があるのでしょうか?

    • 北山様、

      行政書士の永井です。

      【床について】
      本件特約にCFの記載はないように見受けられますので、有効・無効の問題はないと思います。
      おっしゃるとおり、国土交通省のガイドラインは家具の設置による床の凹みは通常の使用の範囲としており、当該原状回復費用は賃貸人の負担と考えられます。

      【クロスについて】
      壁一面で3万円の請求内容は、一般的には高額と思います。

      【特約について】
      どちらに優位性があるかは何とも言えませんが、
      北山様はご自身に有利な方(賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書)を主張すべきと考えます。

  • 先日5年住んだアパートを退去しました。

    その際畳に家具の足による凹みがあるという理由で畳3枚で30000円の請求がきました。 

    支払う必要がある内容でしょうか?

    • morihiro様、

      家具の足跡による凹みは借主の過失に該当する可能性が高いため、負担義務が生じると考えますが、
      負担義務が生じる範囲は、凹みが生じている個所のみになります。

      たとえば、凹みが畳3枚分に発生している場合、本請求内容は妥当であると考えられますが、
      凹みが畳1枚分であれば、他2枚分は不当な請求ということなります。

  • 8年住んでいたアパートから退去する際に2DKクリーニング45,000円
    畳12畳60000円
    襖15,000円
    合計12万円の請求がありました。
    敷金は56,000円です。

    特約にハウスクリーニング、畳、襖等は敷金から相殺と書いてありましたが具体的な数字は無く、最悪敷金で何とかなると思っていたので青天の霹靂でした。

    故意な傷は無く、そもそも借りる際に『クリーニングされてないから割引き』と言う条件で借りたのでその分も含めて全部自分持ちなのが納得できません。

    その時は仕方なくキャッシュカードでお金を借りて泣く泣く支払いました。

    • やまうち様、

      本請求内容は借主の負担が具体的ではないため、特約の無効を争える可能性は高いと思います。
      本件は>>故意な傷は無く、そもそも借りる際に『クリーニングされてないから割引き』という条件からも、不当な請求である可能性は高いのではないかと思います。

      • ご返信ありがとうございます。
        入居する際にクリーニング〜と書きましたが畳も明らかに張り替えてない染み付きで襖も手付かずでしたのでその点も大家さんと相談してみます。
        ありがとうございました。

  • こんばんは
    現在契約しようとしている物件で、重要事項説明書に「退去時の清算に関する事項」として
    明け渡し時にはクロスの張替え(借主の故意・過失によるもの及びタバコのヤニ)、室内クリーニング及び排水管洗浄にかかる費用の全額を負担するものとする。その他、本物件賃貸貸借契約に基づく借主の債務を清算する
    とあり、備考欄にも、借主は退去時、特別汚損及び通常損耗・通常使用の場合でも、室内でクリーニング及び排水管洗浄にかかる費用を負担するものとする、と書いてあります。
    ただし、目安金額は書かれていません。

    契約には署名捺印が必要なのですが、不利な条件だと思うので不服を申し立てられますか?

    • ネコダ様、

      >>不利な条件だと思うので不服を申し立てられますか?
      「契約時に不服を申し立てる」という意味でのご質問でしょうか?

      • ナガイ様

        はい、契約時に何か意見を言うことはできるのでしょうか?

        • ネコダ様、

          相手が意見を受け入れる義務はありませんが、
          契約時に意見を言うことは自由です。

  • 特約のクリーニング費用で、ロフト部分も含めて平米数を請求されてるのですが、ロフトも面積にカウントするものなのでしょうか?

    • ゆう様、

      クリーニング費用はロフトの面積も含めるのが一般的と思います。
      なお、クリーニング費用を借主が負担すべきか否かは別問題ですので、ご注意ください。

  • 母親のグループホームの退室時に保証金からクリーニング代の請求がありました。
    入所時の利用契約書と重要事項説明書には両方とも下記の記載があるだけです。
    保証金は原則として以下の場合の費用を差し引いた上で、退去時に返却されます。
    ア 利用等に未払いがあった場合
    イ 故意または趣向により、著しく居室を破損、変更した場合の原状復帰に係わる費用など。
    なお、請求資料には、居室クリーニング代 17000円
    と書かれております。(13㎡)
    退去は入室後1年弱で、退去時の室内はピンで4、5ヶ所カレンダーを止めるために穴をあけただけで、
    それ以外はほとんど入居時と変化ありません。著しく変更したさまからは程遠いのが現実です。

    上記の状況ですが、私としては保証金からクリーニング代を差し引かれることを拒絶したいのですが、
    ご意見ご判断をお願いします。

     

    • マエダ様、

      カレンダーを止めるためにピンで穴をあける程度の損耗は、経年劣化・通常損耗の範囲と考えられますので、
      マエダ様にクリーニング費用を負担する義務は生じないと考えます。

  • わかりやすい説明をありがとうございます。クリーニング費用と洗浄費用に関して質問させて下さい。
    私の場合の特約:
    「乙は本契約終了明け渡し時点において壁材・床材・天井材の汚れ、及びタイル・目地の汚れ、木部の汚れ、排水トラップ・洗面台・浴槽の水垢、便器の汚れ、タバコのヤニの付着による汚れ、暖房器具による煤汚れの清掃(本住宅内のホームクリーニング)に要する費用を負担することを承諾しました。尚、この基本クリーニングに要する費用は1㎡に対して1000円とし、入居者の過失によるキズ・汚れに対する補修・清掃費は含まれないものとします。」
    契約 2003年6月  退去 2019年5月 住居期間16年間 家賃102,000円

    クリーニング・2LDK 64,000円 (1㎡あたり1000円 64㎡)
    浴室等強化洗浄    21,000円
    ジュウタン洗浄    12,750円(42,500円のうち30%、1㎡あたり1,700円 25㎡)
    以上の請求が来ました。

    特約にはクリーニングの単価は書いてありますが、請求では全面積となっています。
    また、浴室とジュウタンの洗浄は経年劣化が考慮されていません。
    これは妥当なものでしょうか?よろしくお願いします。

    • 鈴木様、

      特約内容を拝見する限り、「経年劣化・通常損耗を原因とする清掃費を賃借人負担にする」とは読み取れないのではないかと思います。
      もちろん賃借人の故意・過失を原因とするキズや汚れに対する清掃費であれば妥当と考えられますが、経年劣化・通常損耗を原因とする清掃費であれば、不当な請求である可能性もあると思います。

      • 永井様
        ご回答をありがとうございました。
        では、そのように交渉してみます。
        ところで、お手数ですが、名前を苗字のみ「鈴木」にしていただけないでしょうか?
        よろしくお願いします。

  • 敷金の返却がないため管理会社から言われた内容が妥当なものかお教えください。
    2017年2月に入居し今月退去しました。
    部屋の広さは2DKで1部屋は和室です。
    洋室とリビングを主に使用しており和室はほとんど利用していません。
    敷金は7万4000円です。

    管理会社からは以下のように言われています。
    ———————–
    汚損は特にないがクリーニングに4万、畳が1枚5000円で3万、
    襖が2枚あるので税込みでおよそ8万4000円になると言われました。
    ———————–

    貸借契約書に以下の文言があるため費用が発生すると言われました。
    ———————–
    特約事項
    退去時におけるルームクリーニング費用及び畳の表替え・襖の費用については、
    貸借人の負担とする。以下余白。
    ———————–

    • サイトウ様、

      行政書士の永井です。

      >>退去時におけるルームクリーニング費用及び畳の表替え・襖の費用については、
      貸借人の負担とする。

      消費者契約法により無効である可能性が高いと思います。
      居室の使用状況も「汚損等がない」とのことですので、不当な請求である可能性が高いと考えます。

      • 永井様
        早々のご回答ありがとうございます。

        本日管理者から連絡があり超過分は大家さんの判断で敷金のみでいいと連絡がありました。
        ただ、不当な請求ならば正しい請求にしていただきたいのですが
        どのように対応したらよいでしょうか。

        • サイトウ様、

          敷金返還を成功させるためには、判例やガイドラインの知識が必要になりますので、
          内容証明郵便の送付を検討してみてください。

  • 先日質問をした鈴木です。
    住居期間16年間 家賃102,000円 木造建築

    先程のクリーニング代以外にも請求が来ています。
    LDKドアと2Fドアダイノックに関して、一式(2つ合わせて)20,000円の請求が来てます。

    当方の主張は:「故意には破損させてない。」
    不動産側からの回答:ドアが閉まらない場合は蝶番のネジの不具合とか、建付けが悪くなった等、原因が考えられます。ただ、今回はドアのへこみ、キズがありましたので、経年劣化ではなく、故意、過失に含まれると判断しました。
    階段上部L字のダイノックに関しましては、必要以上の力が加わって徐々に剥がれた可能性があります。

    当方の質問:LDKドアおよび2Fドアダイノックの耐用年数はどのくらいでしょうか?
    不動産からの回答→ 電化製品とは異なり、耐用年数は無いと思います。
         
    お伺いしたいのは、「耐用年数が無い」ということは建物自体、木造建築の耐用年数ということでしょうか?
    また、この回答に関してどう対応すべきでしょうか?
    よろしくお願いします。

    • 鈴木様、

      >>お伺いしたいのは、「耐用年数が無い」ということは建物自体、木造建築の耐用年数ということでしょうか?

      先方がどの様な意味で「耐用年数が無い」と主張しているのか当方には分かりませんので、回答致しかねます。

      >>この回答に関してどう対応すべきでしょうか?

      「通常の使用使用によるキズや汚れは貸主負担である」旨主張すれば良いかと思います。

  • 先日締結した契約の特約について疑問がございます。
    正当であるのか、今できる対策等ありましたら是非ご教授ください。
    ※少々、長くなります。

    「汚損や破損がある場合、床クッションフロアー・カーペットは一室単位で張替え。経年年数で賃借人の負担金額を算出。フローリングの汚損・破損部分は経過年数を考慮しない。」
    ※机や椅子その他の家具等の支持部等に使用される塗料、ゴム類により汚損されることがある。この汚損は善意注意義務違反になるので直接、床面に触れないよう使用下さい。

    基本的クリーニング代として3万5000円~を賃借人が負担する事となります。
    これとは別に上記特約を考えると、通常の日常生活が困難なのではないかと感じました。(通常生活してる中で多少のすり傷はできると思います)
    ガイドラインやネットを調べても善意注意義務違反に当たるのかも疑問です。

    退去時に10万円以上の請求がなされるのではないかと不安になりました。

    お忙しい中、恐縮ですが宜しくお願い致します。

    • ishikawa様、

      行政書士の永井です。

      私見としては、特約は“有効”であると思います。
      ただ、ishikawa様がおっしゃるように、「通常の生活が困難である」という主張も合理性があると思いますので、
      正直判断が難しい所です。

      どちらにしても、原状回復とは“退去後”の問題になりますので、今できる対策は「居室を丁寧に使用すること」になるかと考えます。

      • 永井様

        早々にご回答いただきありがとうございます。
        必要以上の退去費用を請求される印象を抱いたのですが、“有効”とも判断される可能性があるのですね。
        退去時に落ち度をつつかれないよう、居室に気を配り生活しようと思います。

        ありがとうございました。

  • こんにちは。
    年末に6年住んだマンションを退去しますが契約書備考に「退去時入居の長短関わらず貸主と借主がクリーニング費40000円負担する」とあるのですが、金額がこのようにはっきり記載されている場合、払わなければならないのでしょうか?
    いろいろ調べた所、国土交通省のガイドラインによると「経年劣化や自然損耗の修繕費は賃料に含まれる」とありますが、故意に傷をつけたりもしていないので追加で40000万のクリーニング費を払うのは納得がいきません。
    また入居期間により、クロスはフローリングなどの価値も下がり、6年ともなると故意に傷をつけたとしても全額負担の必要はないという記事もみました。
    これは本当なのでしょうか?
    よろしくお願いいたします。

    • takemoto様、

      行政書士の永井と申します。

      >>国土交通省のガイドラインによると「経年劣化や自然損耗の修繕費は賃料に含まれる」とありますが
      おっしゃるとおりですが、特約とは上記原則とは異なる契約内容になります。
      本件特約では金額の明確性もあり、特約は有効である可能性が高いと考えられますので、40,000円は負担しなければならない可能性が高いと思います。

      >>入居期間により、クロスはフローリングなどの価値も下がり、6年ともなると故意に傷をつけたとしても全額負担の必要はないという記事もみました。
      これは本当なのでしょうか?
      国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、上記考え(経過年数の考慮)を採用しています。

  • ガイドラインの利用は、弁護士の拝金主義を証明しているように思う。まさに水戸黄門の印籠のようでもである。
    サラ金の過払い返還訴訟の追い風の如く、全国の貧乏弁護士がガイドラインに群がる様子である。そもそもガイドラインは、単なる通達。その通達を法律かのがとく利用ひている。又、家主を強者として説明している。これも誤りである。その証拠に、賃貸住宅経営に破綻する案件が、競売されているのか現実。
    結論は、法的に認められた拝金主義のヤクザになつまている。弁護士は、正義の追及が基本であることを思い出すへきと言いたい‼️

  • こんにちは。
    7年住んでいるアパートを解約したいと伝え契約書を再度いただきました。
    部屋での喫煙はNGと説明がありましたが、3年ほど喫煙しました。

    特約事項の壁、天井の欄に、
    1借主の原状回復義務 毀損部分の補修を行うものとします。
    2乙の故意過失によるもので、ハウスクリーニングで除去できない汚れについては、特殊戦場による補修費用を借主が負担するものとします。
    3除去できない汚れやキズについては、壁・天井の張り替え費用を借主が負担するものとします。
    4ハウスクリーニングで除去できないタバコのヤニについては、特殊洗浄による補修費用または張り替え費用を借主が負担するものとします。

    と記載があります。金額の記載はありません。

    また、特約事項に「借主は裁判所の判決により修繕費の支払いが不当と判断される等の事由が無い限り、家賃保証会社が代位弁済することに関し承諾することを確認しました」とあります。
    裁判の場でなければ「経年劣化」等の理由からこの特約に対抗できないのでしょうか。
    「貸主の負担とされるものについても、借主の故意・過失に基づく汚損・破損は本契約〇条第〇項に基づき、当然に借主が修繕費用を負担します。」との記載もあります。

    喫煙は故意ですので、費用が出てしまうのは仕方がないと思うのですが、退去費用がものすごい金額になりそうで少しでも抑えることができないものかと思い質問させていただいております。

    • tanaka様、

      行政書士の永井と申します。

      >>特約事項に「借主は裁判所の判決により修繕費の支払いが不当と判断される等の事由が無い限り、家賃保証会社が代位弁済することに関し承諾することを確認しました」とあります。
      裁判の場でなければ「経年劣化」等の理由からこの特約に対抗できないのでしょうか。

      当該特約の内容が有効であるかは疑問がありますので、裁判外でも経年劣化(経過年数の考慮)は主張できると思料します。

      • 永井様
         お忙しい中お返事いただきありがとうございました。

  • こんにちは。
    先日地方へ引越しました。内見した際、クロスに傷、トイレ風呂も汚れが目立つ状態でしたが入居前にクリーニングされるものだと思ってました。入居してみると内見したときのままです。
    またエアコンの故障などもあり管理会社に伝えたのですが「前入居者は多少壊れてもそのまま使ってもらってましたよ?うちは退去時に前入居者にクリーニング費を請求しクリーニングするが入居時は費用とらないからクリーニングしない。」また「現状維持なんですよ。内見したんですよね?その状態でも構わないと言うことで契約したんですよね?皆さんが自分で掃除するのであなたもそうしてください」と言われました。
    どう見ても退去時もクリーニングしていない汚れもあるので、某大手クリーニング業者に無料見積もりに来ていただきトイレ、浴槽など見てもらうとやはりプロの目から見てもクリーニングはされていないとの事。その際浴槽の隅の汚れをお試し無料で落としていただきました。
    その事を管理会社に伝え、汚れも直接みにきてもらいました。すると、「勝手に業者に掃除させたから傷がついた。前入居者が退去した後のクリーニングは私も立ち会ったがこんな汚れと傷はなかった。契約書に一筆入れるか出てってくれ」と言うのです。
    掃除していただいた箇所も5cm角ほどでもちろん傷をつけるようなこともするはずがありません。しかし全体の傷、汚れは私が呼んだ業者が付けたと言い張ります。
    入居時に撮った写メ(日付や位置情報も確認できる)も多数ありますが、地方の古い管理会社でお年寄り1人でやっているようでPCすらないとのことです。
    ちなみに引越して2週間たち初期費用も払ってますが、まだ管理会社は契約書にサインしていないと言う事です。これも問題だと思うのですが…。
    かなり悪質で、何を言ってもまともに話も聞いてくれずお手上げ状態です。
    このような場合どうしたらいいでしょうか?退去時もかなり揉めそうです。
    よろしくお願いいたします。

    • suzuki様、

      行政書士の永井です。

      本件は原状回復の問題ではございませんので、弁護士等にご相談いただいた方がよろしいかと存じます。
      お力になれずに大変申し訳ございませんが、ご了承ください。

  • こんにちは。
    先日、8年住んだマンションを退去いたしました。
    契約書には、「ハウスクリーニングと鍵交換費用は借主負担」と記載されております。
    ハウスクリーニング代が、70㎡の広さなので、70×1000円で70,000円と鍵交換費用18,000円を敷金から差し引かれました。
    そのマンションは、退去後売却されたようで、ハウスクリーニングも鍵交換も大家はしていないです。
    この場合でも費用を支払う必要があるものでしょうか?
    考え方をお聞かせ願いたく、よろしくお願いいたします。

    • つちひろ様、

      行政書士の永井です。

      >>そのマンションは、退去後売却されたようで、ハウスクリーニングも鍵交換も大家はしていないです。
      “新所有者”もハウスクリーニングと鍵交換を行っていないのであれば、負担する必要はないと思います。