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ご依頼いただく前の状況

今回ご依頼いただきました H・K様は青森県にお住いの男性の方でした。 賃貸条件として、

  • 賃料:67,000円
  • 敷金:126,000円

に対して、不動産会社から、

  • 室内クリーニング費用:32,000
  • エアコンクリーニング費用:10,000
  • クロス張替費用(LDK 68㎡):68,000
  • クロス張替費用(洋室 58㎡):58,000円
  • クロス張替費用(トイレ 8㎡):8,000
  • クロス洗浄一式:25,000円
  • 畳表替費用:22,000円
  • 襖張替費用:7,000円
  • 消費税:18,400円

の請求を受けていらっしゃいました。

契約内容の確認

適正な原状回復費用を把握するためには契約内容の確認が重要です。H・K様から契約書を送付していただきました。

契約書には、

特約事項

本契約が終了した時は、乙は賃借室を原状に回復し甲に明渡すこと。この場合、退去の際の室内クリーニング、畳、襖、クロスの張替え等、小修繕は乙の負担で行うものとし、乙は立退料その他名目の如何を問わず金銭の請求はしない。

との記載がありました。

特約事項が有効であるためには以下の要件が必要になってきます。

※特約事項ってなに?:詳しくはこちら👉特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約

  1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観性、合理的理由が存在すること
  2. 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
  3. 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

上記要件を今回の契約内容に当てはめ検討した結果、①及び③に関しては要件を満たしているが、②の要件を満たしておらず、消費者契約法第10条により特約は無効である可能性が高いことがわかりました。

※消費者契約法ってなに?:詳しくはこちら👉消費者契約法とは?

居室使用状況の確認

次に、H・K様の居室使用状況を確認させていただきました。

使用状況をお伺いさせていただいた結果、下記のことがわかりました。

  • お子様による落書き等が発生していた(クロス約50㎡に張替える必要性が発生していた)
  • 退去時にご自身でクリーニングはしていなかった

上記内容を国土交通省のガイドラインの内容に当てはまると、今回H・K様が負担しなければならない項目は下記のとおりです。

※国土交通省のガイドラインってなに?:詳しくはこちら👉国土交通省のガイドラインとは?

  • クロス張替費用(LDK・洋室 50㎡):23,500円
  • 室内クリーニング費用:32,000円

上記以外の請求内容は、経年劣化、通常損耗部分であり、H・K様に負担義務はありません。

※経年劣化・通常損耗ってなに?:詳しくはこちら👉経年劣化・通常損耗とは?

適正な原状回復費用算出におけるポイント

今回の原状回復費用適正化における重要なポイントは下記のとおりです。

  1. 借主の過失は認めるが、ガイドラインに沿った適正な負担範囲の主張
  2. 借主の過失は認めるが、ガイドラインに沿った経過年数の考慮

ガイドラインに沿った適正な負担範囲

国土交通省のガイドラインでは、借主がクロスを汚損・破損してしまった際に、負担しなければならない範囲を下記のように定めています。

賃借人の負担単位

  • ㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。
  • 喫煙等によって当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、当該居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられえる。

H・K様の場合ですと、当初の請求内容ではクロス張替範囲が居室全体と過分に請求されており、適正な負担範囲に見直しを致しました。

ガイドラインに沿った経過年数の考慮

国土交通省のガイドラインでは、借主がクロスを汚損・破損してしまった場合でも、クロスの耐用年数及び居住年数によって経過年数を考慮することが定められています。

H・K様の場合、経過年数が考慮されず100%借主負担の請求がされていたことから、経過年数用を考慮した適正な金額に見直しを致しました。

※経過年数ってなに?:詳しくはこちら👉経過年数とは?

結果

特約の無効及び部屋使用状況をかんがみ、預託済み敷金126,000円から上記負担金を差し引いた残額である89,980円の返還を内容証明郵便で作成し、不動産会社に送付しました。

内容証明郵便送付後、不動産会社から『こちらの請求内容で精算させていただく』旨のご連絡をいただき、H・K様にとてもよろこんでいただきました。

お客様の声

H・K様からいただいた『お客様の声』をご紹介致します。

① 弊所のサービスは満足できましたか(下記からお選びください)
とても満足 満足 普通 少し不満 不満
② 上記ご質問で『とても満足』『満足』を選ばれた方のみ。どこに満足いただけましたか?
こちらの詳細を確認して頂き、先方から請求された請求金額は約10万円だったものが、先生のおかげで逆に9万円も戻ってくることになりました。
疑問点もしっかり回答頂き、対応も早い。
部下を多く抱えるので同じようなトラブルがあれば永井先生の事を話して行きたいと思いますし、次回私自身が引越しを行う際は、事前に先生に相談して、退去立会いに臨みたいと思います。
③ 上記ご質問で『少し不満』『不満』を選ばれた方のみ。どこが不満でしたか?
④ NEXT行政書士事務所に一言お願い致します
また宜しくお願い致します。部下にも先生の話をしておきます。