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原状回復費用について

原状回復として、契約書に記載されている事は、全てが有効ではない

弊所のホームページを見ていただいている方は、何かしら原状回復費用に関して、疑問や不安を感じている方が多いのではないでしょうか?

賃貸住居や貸店舗・貸事務所を退去した際に行われる敷金精算の場面は、一般の方が経験することは少なく、また原状回復費用にいくらかかるのかも不透明なため、不安になってしまう気持ちは当然です。

そもそも原状回復ってなに?

よく聞く「原状回復」

なんとなく分かっているけど、細かくは分からない方が多いのでないでしょうか?

そこで原状回復の事が詳しく書いてある国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を見てみましょう。

ガイドラインでは、建物等の損耗等を建物価値の減少と考え、標準契約書の 2つの区分に +1つを加えた考え方をしています。

  • ①‐A 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年劣化)
  • ①‐B 賃借人の通常の使用により生ずる損耗(通常損耗)
  • ② 賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

このうちガイドラインでは、②を念頭に置いて、原状回復を次のように定義しています。

原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

上記をざっくりですが分かりやすく言うと「借主の不注意でつけてしまった汚れや、傷は借主負担。それ以外の修繕に関しては貸主の負担」ということです。

クリーニング費用や畳表替え等は貸主負担が原則

このように、借主の方が不注意でつけてしまった汚れや傷の場合は借主負担となりますが、

  • クリーニング費用
  • 畳表替え費用
  • 襖貼替費用
  • クロス貼替費用

等々、敷金精算の現場でよく借主の方に原状回復費用として請求される上記のような修繕等に関しては貸主負担が原理原則です。

なぜ原状回復費用を請求されるのか

原状回復費用は原則貸主負担。

「じゃあなんで原状回復費用を借主に請求してくるんだ!!」

と思われる方も多いでしょう。

確かに敷金精算の実務では原状回復費用を借主の方にご負担いただくケースが非常に多いです。(私が知るかぎり、原状回復費用は借主負担となっている契約は全体の 90%以上!!)

ではなぜ原則借主負担となっている原状回復費用を借主の方に負担させるのでしょうか? これには民法の原則で『契約自由の原則』という原則が関係しており、この原則を簡単にいうと、『お互いが納得して契約したなら例外を認めてもいいよね』という考え方です。

この契約自由の原則によって、貸主や不動産管理会社は 原状回復に関する特約 という、例外規定で契約することによって、借主の方に原状回復費用を請求するのが一般的です。

特約にだまされないで!!

特約事項として多いのは

  • ルームクリーニング代を負担する
  • 畳の表替えの費用を負担する
  • クロスの張替費用を負担する
  • ペットを飼育した場合、消臭費用を負担する
  • 本物件の明け渡し時において、乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない

上記のような記載が多いと思います。

「貸主、不動産管理会社から原状回復の請求もきたし、確かにこんな文言が契約書に書いてあったから支払うのは仕方ないのかなぁ・・・」

そう思ってしまいますよね。 でもちょっと待ってください!! 特約はすべてが有効になるわけではないんです!!

特約が有効になる場合、無効になる場合

じつは特約というのは契約書に記載してあればすべて有効かというとそうではないんです。

そこで最高裁判所は以下の様な要件の下、特約を認めています。

  1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  2. 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
  3. 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

上記のような要件に合致しない場合、消費者契約法という法律によって特約は無効になります。

かと言って、どういった特約が有効になるのか、無効なるのか、なかなか判断は難しいですよね。

  • 「こんな文言が契約書に書いてあるけど有効なの?」
  • 「こんなケースは借主の負担になるの?」
  • 「高額な請求がきたけど、どうしよう!!」

敷金・原状回復費用に関して、どんな小さなことからでも結構です。不動産業界に 10年間勤務した行政書士が代表を務める弊所にまずはご相談ください。

敷金返還・原状回復トラブルでお悩みの貴方を全力でサポート致します!!

【相談無料】お気軽にご相談ください TEL 045-353-8523 【受付け】9:00 - 20:00(年中無休)

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