原状回復として、契約書に記載されている事は、全てが有効ではない

弊所のホームページを見ていただいている方は、何かしら原状回復費用に関して疑問や不安を感じている方が多いのではないでしょうか?

賃貸住居や貸店舗・貸事務所を退去した際に行われる“敷金精算”というシュチュレーションは、一般の方が経験することは少なく、また原状回復費用にいくらかかるのかも不透明なため、不安になってしまう気持ちも当然です。

そもそも原状回復ってなに?

そもそも「原状回復」とはなんでしょうか。「よく聞く言葉で、なんとなく分かってはいるけど細かくは分からない」という方は多いのでないでしょうか?

そこで、国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を見てみましょう。原状回復のことを詳しく説明されています。

ガイドラインでは、建物等の損耗等を建物価値の減少と考え、標準契約書の 2つの区分に +1つを加えた考え方をしています。

  • ①‐A 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年劣化)
  • ①‐B 賃借人の通常の使用により生ずる損耗(通常損耗)
  • ② 賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

このうちガイドラインでは②を念頭に置いて、原状回復を次のように定義しています。

原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

上記内容を分かりやすくいうと、「借主の不注意でつけてしまった汚れや傷は借主負担。それ以外の修繕に関しては貸主の負担」ということです。

クリーニング費用や畳表替え等は貸主負担が原則

このように、借主の方が不注意でつけてしまった汚れや傷は借主負担となりますが、

  • クリーニング費用
  • 畳表替え費用
  • 襖貼替費用
  • クロス貼替費用

等々、敷金精算の現場でよく借主の方に原状回復費用として請求される上記項目については、貸主負担が原則です。

なぜ原状回復費用を請求されるのか

原状回復費用は原則貸主負担なのに。「なんで原状回復費用を借主に請求してくるんだ」と思われる方も多いでしょう。

これは民法の「契約自由の原則」という原則が関係しています。契約自由の原則とは「お互いが納得して契約したのならば例外を認めてもよい」という考え方です。

この契約自由の原則を根拠に、貸主や不動産会社は「原状回復に関する特約」を契約書に盛り込んでいます。原状回復に関する特約とは、「本来は貸主負担である原状回復費用を、借主負担にします」という例外規定のことです。

私の感覚値としては、一般の賃貸契約の90%以上にこの原状回復に関する特約が盛り込まれています。

賃貸借契約書を持っていらっしゃる方は一度内容を見てみてください。きっと、原状回復特約の記載が見つかるはずです。

特約にだまされないで!!

特約事項として多いのは

  • ルームクリーニング代を負担する
  • 畳の表替えの費用を負担する
  • クロスの張替費用を負担する
  • ペットを飼育した場合、消臭費用を負担する
  • 本物件の明け渡し時において、乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない

上記内容が多いです。

「貸主や不動産会社から原状回復費用の請求もきたし、確かにこんな文言が契約書に書いてあったから支払うのは仕方ないのかなぁ・・・」

そう思ってしまうのも仕方ないかもしれません。しかし、特約はすべてが有効になるわけではないのです。

特約が「有効な場合」と「無効な場合」

特約というのは、「契約書に記載してあればすべて有効」かというとそうではありません。

最高裁判所は特約が有効であるには、以下要件を満たす必要があるとしています。

  • 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  • 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
  • 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

要件を満たしていない場合、消費者契約法という法律によって特約は無効になる可能性があります。

かといって、どういった特約が有効になるのか、無効なるのか、なかなか判断は難しいですよね。

  • 「こんな文言が契約書に書いてあるけど有効なの?」
  • 「こんなケースは借主の負担になるの?」
  • 「高額な請求がきたけど、どうしよう!!」

敷金・原状回復費用に関して、どんな小さなことからでも結構です。

不動産業界に10年間勤務した行政書士が代表を務める弊所に、まずはご相談ください。敷金返還・原状回復トラブルでお悩みの貴方を全力でサポート致します!!